[스크랩봉형강리포트] 하반기 철근경기 전망과 주요 이슈 (2) - 건설 경기 바닥 통과 중

건설경기는 빠르면 2025년 하반기부터 회복기에 진입할 것으로 전망된다. 늦어도 2026년에는 가시적인 회복이 예상된다.

철근 시장에 영향을 줄 건설 산업의 주요 변화는 철근 수요측면에서 1) 금리 2) 부실PF 처리 3) 미분양과 착공 현황 4) 부동산 가격과 분양 시장의 변화가 철근 수요에 영향을 줄 것이다. 

건설산업 내부의 변화는 철근 산업의 지형도에 영향을 줄 요인들이다. 대표적인 것이 1) 수도권과 지방의 분양시장 양극화 2) 정비사업의 구조적 변화를 꼽을 수 있다. 철근 시장에 영향을 줄 건설시장의 변수를 두 번에 걸쳐 나누어 살펴 보겠다. [편집자 주]

1. 건설산업 회복국면 진입

현대건설 주식의 1년 중 최저가 지난 12월 9일 2만 4,100원이다. 6월 10일에는 7만 4,000원으로 반년 사이에 3배 올랐다. GS건설은 지난해 6월19일이 최저이며 이 글을 쓰고 있는 6월 10일은 1년 중 최고가로 2만 4,600원이다. DL이앤씨는 지난해 8월 2만 8.600원을 바닥으로 올라 역시 6월 9일에 1년 최고가격인 5만 1,300원을 기록했다. 각자의 사정은 다르지만 이 글을 쓰고 있는 6월 9일에 1년 최고가를 모두 경신한 것.

건설경기는 사상 최악이라고 하지만 건설사의 주가는 1년내 최고가격으로 올랐다. 주가가 경기를 미리 반영한다는 점을 생각하면 건설산업의 회복 가능성을 염두에 두고 투자자들이 몰리고 있다는 말이다.

하나투자증권은 주요 건설관련 지표 중 주가는 이미 완연한 회복세를 타고 있고, 건설사 매출액은 바닥을 향해 가고 있는 것으로 진단했다. 건설산업의 철강재 수요도 바닥을 통과 중인 것으로 추정된다.

1) 금리

일반적으로 금리는 건설투자에 일정한 시차를 두고 영향을 준다. 금리가 인하된다고 바로 건설경기에 영향을 주는 것은 아니지만 약 1~2년 후 건설투자가 증가하고 건축착공도 늘어난다. 금융계에서는 한국은행이 하반기에도 금리를 내릴 것으로 전망하고 있다. IBK의 경우 7월경 25bp 인하 가능성이 높다고 최근 전망했다. 일부에서는 2.0%까지 떨어질 수도 있다고 보기도 한다.

iM증권의 배세호 애널리스트는 “지난 20년간 금리 인하 사이클에서 착공면적이 증가했다. 지난 3년 평균 건축허가면적 대비 착공 면적 비율은 63%에 불과하다. 최근 10년 평균인 74%에 한참 미치지 못한다. 조달 금리 여건이 완화되면 착공 환경은 지난 3년간보다 개선될 것”이라고 설명했다.

2) 건설산업의 구조적 저성장

건설산업의 구조적 위기로 인해 건설경기가 회복된다고 해서 과거의 철근 수요를 회복할 가능성은 적다.

주택 부분은 인구 고령화와 수도권의 땅 부족 등이 빠른 회복을 막고 있다. 비주택부문은 SOC투자가 성숙기에 진입했다. 상업용은 대규모 공실과 내수 경기 부진 등으로 예년에 비해 수요가 적다.

선진국의 건설투자 비중은 GDP의 약 11% 수준이다. 반면 한국은 2024년에도 14.2%였다. GDP에서 건설이 차지하는 비중은 계속 하락할 가능성이 높다.

한편 한국은행은 지난 5월 경제전망 회의에서 올해 건설투자는 6.1% 감소할 것으로 전망했다. 그러나 내년에는 2.8% 증가로 전환할 것으로 내다봤다. 건설 경기는 바닥을 통과중이다.

3) 부실 PF는 줄고 있다.

PF익스포져는 2023년 231.1조원에서 2024년 4분기 202.3조 원으로 줄었다. 부실 우려와 유의는 2023년 9.3조원에서 2024년 3분기 22.9조원까지 증가했다 4분기에 19.2조 원으로 떨어졌다. 유의 및 부실이 차지하는 비중은 2023년에 4%에서 지난해 말에는 9.4%로 급상승했다. 정부는 부실 PF를 24년 말 23.9조원(5월23일 발표 기준)에서 올해 6월말에는 12.6조원까지 줄일 예정이다. 1년만에 부실 PF의 52.7%를 정리 및 재구조화 하는 것이다. 위험이 대폭 줄었지만 적지 않은 금액이 남아 있다. 부실 PF의 감소와 함께 PF대출도 저점을 통과 중인 것으로 보인다.

4) 위축된 분양시장과 변화

2025년 3월 기준 전국의 미분양 주택은 6.1% 증가한 6.9만 호이다. 수도권이 1.7만 호, 지방은 5.2만 호이다. 준공 후 미분양은 2.5만 호로 전년동기대비 2배 이상 늘었다. 전국 악성 미분양의 81.8%가 지방에 포진해 지방 건설경기 회복을 막고 있다.

건설사들의 신규 분양도 주춤하고 있다. 건설사들은 건축비의 상승과 더딘 미분양 해소 등으로 수도권 중심의 소극적인 분양을 하고 있다. 신규 분양은 2022년 36만 호였지만 2023년에는 21만 호, 2024년 25만 호 수준에 머물렀다.

부동산 114는 올해 아파트 분양 계획이 15만 호 정도로 매우 부진할 것으로 예상했다. 그 조차도 수도권에 59%가 몰려 있어 극심한 수도권 쏠림 현상을 예상했다. 부동산114와 달리 일부 전문가들은 올해 분양은 지난해보다 줄지만 그래도 20만 호 이상은 유지할 것으로 내다봤다.

착공도 부진하다. 1분기 착공은 3.4만호로 전년대비 45.6%감소했다. 분양실적이 나빠 건설사들이 착공을 미룬 탓이다. 하나투자증권은 올해 착공은 25만 호로 전년대비 18.1% 감소할 것으로 내다봤다.

반면 부동산 가격이 오르고 있고, 투자 환경도 개선되고 있다. 건설사들은 악성 미분양이 줄고 건축비 상승에 따른 시행사와의 마찰도 감소하고 있다. 또 저수익 프로젝트도 빠르게 소진되고 있어 건설사들의 수익성도 개선되고 있다. 부동산 가격 상승과 함께 내년 착공 호수는 올해보다 늘어날 가능성이 크다. 하나투자증권은 내년에 38만 호가 착공돼 52.0%의 높은 증가율을 보일 것으로 내다봤다. 우리가 주목해서 봐야 할 것은 분양의 분포이다.

2. 철근 시장 2026년에 회복?

위와 같은 사실들을 종합해 볼 때 올해 철근 수요는 700만 톤 전후가 될 것으로 예상된다. 정부의 건설경기 부양이 강하게 일어난다고 해도 730만 톤 전후에 머물러 2024년의 780만 톤을 크게 밑돌 것으로 전망된다.

2026년 철근 수요는 2025년보다 늘어날 가능성이 크다. 2024년에 소폭(4.8%) 증가한 착공이 2025년 하반기부터 철근 시장에 긍정적인 영향을 줄 것으로 전망된다. 게다가 2024년과 2025년에 각종 분쟁과 사업성 부진으로 지연되었던 공사들도 재개되면서 철근 수요 증가에 기여할 것으로 전망된다.

그러나 건설시장의 구조적 위기라는 기본 바탕위에 철근 시장이 존재하기 때문에 수요가 늘어나더라도 크게 늘어날 가능성은 적다.

건축 허가면적과 착공면적으로 볼 때 2026년 철근 소비는 730만 톤 정도가 예상되며, 착공과 공사 지연 수요가 30~40만 톤 정도 가세할 것으로 전망된다. 이렇게 보면 2026년 철근 소비는 2024년 수요를 넘기 어려울 듯하다. 2026년의 철근 소비는 2025년의 기저효과에 따른 증가로 볼 수 있다. 당분간 철근 수요는 매우 낮을 것으로 전망된다.

건설시장은 신규 착공 물량 부족에 따른 부동산 가격 상승과 투자 심리 개선을 분양 환경이 나아질 것으로 전망된다. 또 1기 신도시 재개발, 도심 노후주택 개량사업 그리고 3기 신도시 건설 등으로 철근 수요가 점차 늘어날 것으로 예상된다. 그러나 과거 수준의 회복을 기대하기 어렵다는 것이 철근업계의 중론이다.